¡URGENTE! El nuevo salario mínimo de $XXX podría dejar a miles sin hogar: ¿estás a salvo?

El sector de la vivienda en Colombia atraviesa un momento de incertidumbre, especialmente en proyectos dirigidos a la población de bajos ingresos y clase media. Actualmente, existen dos categorías: la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Mientras que la VIP está destinada a hogares de bajos ingresos, la VIS abarca a aquellos con ingresos bajos y medios. Ambas categorías tienen un precio máximo definido en salarios mínimos, un mecanismo establecido por ley que, tras el reciente incremento del 23,8% en el salario mínimo, podría elevar el costo de los inmuebles por encima de lo que muchas familias pueden pagar.

El presidente Gustavo Petro ha manifestado su preocupación y ha instado a las constructoras a “dejar de decirle a sus clientes que los precios de la vivienda se estudian para indexarlos al mismo porcentaje”, calificando esta práctica como “una estafa delictiva”. Además, solicitó a la Superintendencia de Vigilancia que investigue y sancione si es necesario. Sin embargo, el abogado y arquitecto especializado en derecho urbano, Angie Monsalve Vergara, advierte que estas acusaciones parten de un “error de base”. La vivienda VIS está determinada por la ley, con un valor máximo expuesto en salarios mínimos, y no es una práctica arbitraria del sector inmobiliario.

Este límite ha aumentado de 213,5 millones de pesos en 2025 a 262,6 millones de pesos en 2026, un incremento del 23%, que coincide con el aumento del salario mínimo. Sin embargo, esto no implica que los precios suban inmediatamente ni de forma proporcional a los costos finales de la vivienda. El abogado Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, menciona que “pareciera que el presidente no tiene muy claro de qué habla cuando dice desindexar”, aclarando que el salario mínimo solo actúa como referencia de mercado.

Un dato importante de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol) destaca que seis de cada diez ventas de VIS se cierran por debajo del precio máximo permitido. Este contexto demuestra que, aunque el salario mínimo haya aumentado, la gran mayoría de los trabajadores en Colombia no ha visto un incremento proporcional en sus ingresos. De hecho, solo el 10% de los ocupados perciben un salario mínimo, lo que significa que más del 50% del empleo en el país sigue en la informalidad. Por lo tanto, la capacidad de compra de las familias avanza lentamente, mientras que los precios de las viviendas continúan en aumento.

El Gobierno, insatisfecho con la idea de un aumento general en la vivienda social, ha considerado proponer un decreto para mitigar el impacto del aumento de precios. Sin embargo, expertos como Quintero advierten que cualquier cambio requeriría modificar el artículo 293 del Plan Nacional de Desarrollo, lo cual es una ley. Esta posible medida podría dejar en un limbo legal al sector social hasta que la justicia lo revise, dado que el Ejecutivo se estaría arrogando una función propia del Senado. Julián Felipe Rojas, socio de Cardona Rojas Lizcano Abogados, coincide en que “un decreto no puede modificar la ley ni operar retroactivamente”, lo que afectaría únicamente a los nuevos proyectos.

El ciclo de mercado

El modelo de mercado en Colombia se basa en que las empresas primero venden unidades para evaluar la viabilidad financiera de los proyectos antes de comenzar a construir. Una familia puede firmar hoy un contrato por una vivienda que se entregará en dos o tres años, y el precio final se determina con el salario mínimo vigente al momento de la escritura. Este desfase puede generar complicaciones financieras y un posible enfriamiento de la oferta de vivienda, según Rojas.

Además, la estructura de costos de construcción está en constante cambio. Según Mauricio Hernández, economista principal en BBVA Research, el costo de la mano de obra representa el 20% del costo directo de construcción, siendo incluso mayor en la VIS, ya que se entrega en obra gris, donde la mano de obra es un insumo principal. Esto se complica por el hecho de que muchos proveedores suelen pagar el salario mínimo, lo que encarece los materiales desde el bloque hasta la baldosa.

Por lo tanto, muchas constructoras, especialmente las más pequeñas, están reevaluando sus cálculos. Luis Alejandro Buitrago, un desarrollador inmobiliario, confirma que, aunque no maneje proyectos VIS o VIP, los precios “toca subirlos sí o sí”, aunque aclara que “el mercado no lo absorbe de un día para otro”. Sus proyecciones indican un incremento de costos cercano al 15% debido a la mano de obra y materiales, con un ajuste gradual esperado de cuatro a seis meses.

Este rezago podría explicar por qué muchas constructoras no están apurando el ajuste de precios al máximo, aunque un leve encarecimiento podría tener consecuencias en la demanda futura. La situación se agrava porque los bancos, al ver que el valor de la vivienda ha aumentado sin un correspondiente incremento en los ingresos de los clientes, pueden negarse a otorgar hipotecas. Esto puede resultar doloroso para muchas familias que se ven forzadas a desistir de sus proyectos por falta de ahorros suficientes.

La salud del sistema hipotecario también depende de la deuda pública. Hernández señala que el costo al que el Estado emite deuda “fija un piso” para las tasas de interés de toda la economía. En diciembre, el Ministerio de Hacienda adjudicó 23 billones de pesos a Pimco a una tasa promedio del 13,15%, la más alta en la historia reciente. Con una deuda pública onerosamente elevada, es poco probable que las tasas para vivienda social disminuyan, lo que mantendrá el segmento VIS contenido, mientras que el mercado de vivienda de lujo podría sobrellevar mejor esta situación.

De cara a 2026, el remedio propuesto por el Gobierno podría terminar siendo un simple placebo legal si no se abordan los problemas estructurales del sector. Quintero enfatiza: “Si quieres proteger a las familias, no puedes destruir la viabilidad de quienes construyen sus casas”.